Une brève histoire de l’hypothèque

Les historiens font remonter les origines des contrats hypothécaires au règne du roi Artaxerxès de Perse, qui a gouverné l’Iran moderne au Ve siècle av. J.-C. L’Empire romain a officialisé et documenté le processus juridique de mise en gage d’un prêt.

Utilisant souvent le forum et les temples comme base d’opérations , mensarii , qui est dérivé du mot mensa ou « banque » en latin, mettait en place des prêts et facturait des intérêts aux emprunteurs . Ces banquiers publics nommés par le gouvernement exigeaient que l’emprunteur fournisse des garanties, qu’il s’agisse de biens immobiliers ou de biens personnels, et leur accord concernant l’utilisation de la garantie serait traité de trois manières.

Premièrement, la Fiducia , latin pour « confiance » ou « confiance », exigeait le transfert de la propriété et de la possession aux prêteurs jusqu’au remboursement intégral de la dette. Ironiquement, cet arrangement n’impliquait aucune confiance.

Deuxièmement, le Pignus , latin pour « pion », permettait aux emprunteurs de conserver la propriété tout en sacrifiant la possession et l’utilisation jusqu’à ce qu’ils remboursent leurs dettes.

Enfin, l’ Hypotheca , latin pour «gage», permet aux emprunteurs de conserver à la fois la propriété et la possession tout en remboursant leurs dettes.

L’engagement des vivants contre les morts

L’empereur Claudius a introduit le droit et les coutumes romains en Grande-Bretagne en 43 après JC. Au cours des quatre siècles suivants de domination romaine et des 600 années suivantes connues sous le nom d’âge sombre , les Britanniques ont adopté un autre terme latin pour un gage de sécurité ou une garantie pour les prêts : Vadium .

S’il est donné en garantie d’un prêt, un bien immobilier pourrait être offert en tant que « Vivum Vadium ». La traduction littérale de ce terme est « engagement vivant ». La terre serait temporairement mise en gage au prêteur qui l’utilisait pour générer des revenus afin de rembourser la dette. Une fois que le prêteur avait collecté suffisamment de revenus pour couvrir la dette et certains intérêts, le terrain revenait à l’emprunteur.

Avec l’alternative, le « Mortuum Vadium » ou « gage mort », la terre était mise en gage au prêteur jusqu’à ce que l’emprunteur puisse rembourser intégralement la dette. Il s’agissait essentiellement d’un prêt à intérêt seulement avec paiement intégral du principal par l’emprunteur requis à une date ultérieure. Lorsque le prêteur exigeait le remboursement, l’emprunteur devait rembourser le prêt ou perdre le terrain.

Les prêteurs conserveraient le produit de la terre, qu’il s’agisse de revenus provenant de l’agriculture, de la vente de bois ou de la location de la propriété pour le logement. En effet, le terrain était mort pour le débiteur pendant la durée du prêt car il ne procurait aucun avantage à l’emprunteur.

Après la victoire de Guillaume le Conquérant à la bataille de Hastings en 1066, la langue anglaise a été fortement influencée par le français normand – la langue de Guillaume.

C’est ainsi que le terme latin « Mortuum Vadium » s’est transformé en « Mort Gage », le français normand signifiant « mort » et « gage ».  » Hypothèque « , un mélange des deux mots , est alors entré dans le vocabulaire anglais.

Établissement des droits des emprunteurs

Contrairement aux hypothèques d’aujourd’hui, qui sont généralement dues dans les 15 ou 30 ans, les prêts anglais des XIe-XVIe siècles étaient imprévisibles. Les prêteurs pourraient exiger le remboursement à tout moment. Si les emprunteurs ne pouvaient pas se conformer, les prêteurs pourraient demander une ordonnance du tribunal et le terrain serait confisqué par l’emprunteur au profit du prêteur.

Les emprunteurs mécontents pouvaient adresser une pétition au roi concernant leur situation difficile. Il pouvait renvoyer l’affaire au lord chancelier, qui pouvait statuer comme il l’entendait .

Sir Francis Bacon , lord chancelier d’Angleterre de 1618 à 1621, a établi le droit équitable de rachat .

Ce nouveau droit permettait aux emprunteurs de rembourser leurs dettes, même après défaut.

La fin officielle de la période pour racheter la propriété s’appelait la forclusion , qui est dérivé d’un vieux mot français qui signifie « exclure ». Aujourd’hui, la forclusion est un processus légal dans lequel les prêteurs prennent possession d’un bien utilisé comme garantie pour un prêt.

Début de l’histoire du logement aux États-Unis

La colonisation anglaise de ce qui est aujourd’hui les États-Unis n’a pas immédiatement transplanté les hypothèques de l’autre côté de l’étang.

Mais finalement, les institutions financières américaines ont proposé des hypothèques.

Avant 1930, ils étaient modestes – s’élevant généralement à au plus la moitié de la valeur marchande d’une maison.

Ces prêts étaient généralement à court terme, venant à échéance dans moins de 10 ans, avec des remboursements dus seulement deux fois par an. Les emprunteurs n’ont rien payé du tout sur le principal ou ont effectué quelques paiements de ce type avant l’échéance.

Les emprunteurs devraient refinancer les prêts s’ils ne pouvaient pas les rembourser.

Sauver le marché du logement

Une fois que l’Amérique est tombée dans la Grande Dépression , le système bancaire s’est effondré .

La plupart des propriétaires étant incapables de rembourser ou de refinancer leur hypothèque, le marché du logement s’est effondré . Le nombre de saisies est passé à plus de 1 000 par jour en 1933 et les prix des logements ont chuté précipitamment.

Le gouvernement fédéral a réagi en créant de nouvelles agences pour stabiliser le marché du logement.

Ils comprenaient l ‘ Administration fédérale du logement . Il fournit une assurance hypothécaire – les emprunteurs paient une somme modique pour protéger les prêteurs en cas de défaut de paiement.

Une autre nouvelle agence, la Home Owners’ Loan Corp. , créée en 1933, a acheté des prêts hypothécaires à court terme, semestriels, à intérêt seulement et les a transformés en nouveaux prêts à long terme d’une durée de 15 ans.

Les paiements étaient mensuels et auto-amortis – couvrant à la fois le principal et les intérêts. Ils étaient également à taux fixe, demeurant stables pendant toute la durée de l’hypothèque. Au départ, ils étaient davantage axés sur les intérêts et, plus tard, ils déboursaient davantage de principal. La société a consenti de nouveaux prêts pendant trois ans et s’en est occupée jusqu’à sa fermeture en 1951 . Il a été le pionnier des prêts hypothécaires à long terme aux États-Unis

En 1938, le Congrès a créé la Federal National Mortgage Association, mieux connue sous le nom de Fannie Mae . Cette entreprise parrainée par le gouvernement a rendu viables les prêts hypothécaires à long terme à taux fixe grâce à un processus appelé titrisation – en vendant des dettes aux investisseurs et en utilisant le produit pour acheter ces prêts hypothécaires à long terme auprès des banques. Ce processus a réduit les risques pour les banques et encouragé les prêts hypothécaires à long terme.

Prêts hypothécaires à taux fixe ou à taux révisable

Après la Seconde Guerre mondiale, le Congrès a autorisé la Federal Housing Administration à assurer des prêts sur 30 ans pour les nouvelles constructions et, quelques années plus tard, les achats de logements existants. Mais ensuite, la crise du crédit de 1966 et les années de forte inflation qui ont suivi ont rendu les hypothèques à taux variable plus populaires.

Connus sous le nom d’ARM, ces prêts hypothécaires ont des taux stables pendant quelques années seulement. En règle générale, le taux initial est nettement inférieur à ce qu’il serait pour les hypothèques à taux fixe de 15 ou 30 ans. Une fois cette période initiale terminée, les taux d’intérêt sur les ARM sont ajustés à la hausse ou à la baisse chaque année, ainsi que les paiements mensuels aux prêteurs.

Contrairement au reste du monde, où les ARM prédominent, les Américains préfèrent toujours l’ hypothèque à taux fixe de 30 ans .

Environ 61 % des propriétaires américains ont aujourd’hui des hypothèques, les taux fixes étant le type dominant .

Mais à mesure que les taux d’intérêt augmentent, la demande d’ ARM augmente à nouveau. Si la Réserve fédérale ne parvient pas à ralentir l’inflation et que les taux d’intérêt continuent de grimper, malheureusement pour certains emprunteurs ARM, le terme «gage mort» peut être à la hauteur de son nom.

Michael J.Highfield

Professeur de finance et Warren Chair of Real Estate Finance, Mississippi State University

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