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Kenya : la pression pour un logement abordable crée des opportunités malgré les obstacles

Au Kenya, le droit au logement est inscrit dans la constitution , qui stipule que « toute personne a droit à un logement accessible et adéquat, et à des normes d’assainissement raisonnables ». Au début de son deuxième mandat en 2018, le président kenyan Uhuru Kenyatta a lancé un programme de logement abordable comme l’un des quatre grands piliers de l’agenda pour promouvoir le développement économique à long terme. Les autres piliers sont la sécurité alimentaire et nutritionnelle, un secteur manufacturier robuste et des soins de santé universels.

Le Kenya doit construire 250 000 unités par an pendant au moins quatre ans pour combler son déficit cumulé de logements de deux millions d’unités.

Le coût le plus bas d’une nouvelle maison est estimé à 11 000 dollars (1,1 million de KSh), et seuls 11 % environ des Kenyans gagnent suffisamment pour financer un prêt hypothécaire. Les promoteurs immobiliers publics et privés se concentraient auparavant sur les groupes à revenu moyen et élevé.

Peu d’attention a été accordée à la production de logements abordables pour les segments pauvres de la population, qui forment l’ essentiel de la société kenyane – 53% d’ici la fin de 2020. En conséquence, plus de 60% des ménages urbains au Kenya vivent dans des bidonvilles où ils vivent . lutter pour amasser 10 $ par mois pour le loyer.

Le gouvernement s’est engagé à construire 500 000 logements pour les segments de population à revenu faible et moyen d’ici 2022. Les logements devaient être vendus à un prix compris entre 6 000 et 30 000 dollars. Mais fin 2021, le plan quinquennal n’avait rapporté que 431 logements soit 0,8% de l’objectif.

Notre étude a examiné l’état actuel de la stratégie de logement abordable, visant à identifier les opportunités qu’elle présente et ce qui entrave les progrès.

Nous avons examiné le premier projet du programme, à Ngara Estate à Nairobi, qui a jusqu’à présent livré 228 logements abordables. Il a créé de vastes opportunités d’investissement dans la construction, ainsi que dans la fabrication et la fourniture de matériaux et de composants de construction. Mais il est confronté à divers défis qui devront être surmontés si l’on veut que le programme dans son ensemble réussisse.

Offre et la demande

La fourniture de logements abordables reste un problème, non seulement pour les pays en développement comme le Kenya, mais aussi pour de nombreux pays développés. L’augmentation rapide de la population urbaine, le coût élevé de la construction, les coûts financiers et la hausse des prix des terrains urbains sont des obstacles au Kenya.

Au début et au milieu des années 2000, le gouvernement kenyan a proposé une série d’incitations fiscales pour stimuler l’offre et la demande de logements.

Mais la demande a continué à dépasser l’offre. Seuls 50 000 logements ont été construits chaque année dans les centres urbains du Kenya contre un besoin annuel de 250 000. Parmi ceux-ci, seuls 2 % ciblent les familles à faible revenu. Les problèmes d’abordabilité demeurent .

Le programme de logement abordable du Kenya comprend :

  • la Kenya Mortgage Re-Finance Company , contrôlée par l’État . Son rôle est de mobiliser des financements moins chers auprès d’institutions locales et internationales pour des prêts ultérieurs par des fournisseurs de prêts hypothécaires locaux à 7 %, soit la moitié du taux commercial en vigueur.
  • le Fonds national de développement du logement pour mobiliser des fonds auprès d’acheteurs potentiels de maisons
  • incitations fiscales à la promotion immobilière et à l’acquisition de logements.

Absorption lente

Le projet que nous avons étudié, Ngara Estate, est en cours de construction sur neuf acres de terrain pour un coût de 50 millions de dollars américains (5 milliards de KSh). Il est construit et financé par le gouvernement chinois. Le projet comprend une école maternelle et un centre commercial, entre autres équipements collectifs. Ses 1 370 logements se vendent 10 000 $ US pour un T1, 20 000 $ US pour un T2 et 30 000 $ US pour un T3.

Les maisons doivent être attribuées par tirage au sort. Les Kenyans intéressés par les maisons sont censés s’inscrire en ligne en donnant des détails personnels tels que le statut d’emploi, les détails du ménage et la zone de résidence préférée.

Le gouvernement du Kenya a fourni des terrains et des facilités hypothécaires aux acheteurs de la classe moyenne du projet.

Sur la base des données obtenues à partir de textes, d’entretiens, d’observations, de discussions, de revues de presse et de manuels publiés par le gouvernement, nous avons constaté que l’adoption des unités achevées était lente. En effet, la plupart des candidats sont incapables d’augmenter les 12,5 % de la valeur de la maison requis pour participer à la loterie pour l’attribution d’une maison.

Opportunités et défis

Le projet Ngara a généré 650 opportunités d’emplois directs pour les artisans du secteur informel. L’utilisation des ressources, de la main-d’œuvre et des artisans disponibles localement dans le programme de logement pourrait réduire les coûts et employer des milliers de Kenyans.

Une autre découverte est que les conceptions et les composants des bâtiments peuvent être normalisés et préparés hors site, puis transportés et assemblés. Cela réduirait les coûts et le temps.

Notre étude a révélé que des matériaux et des technologies de construction innovants et alternatifs pourraient également permettre de réaliser des économies. Un certain nombre d’entreprises publiques et privées produisant des matériaux de construction alternatifs sont en activité au Kenya.

D’autre part, les défis du programme comprennent:

Financement : Le développement de logements et de biens immobiliers est une entreprise à forte intensité de capital et les fonds sont rares.

Pénurie de terrains à aménager : le projet nécessite des terrains dotés d’infrastructures et bien situés. Mais de telles terres sont rares au Kenya, et donc chères.

Coût de construction : la conception, les matériaux et la main-d’œuvre représentent 50 à 70 % des coûts de construction de logements.

Mauvaise infrastructure physique et sociale : L’infrastructure fait défaut dans de nombreux centres urbains au Kenya et les promoteurs transfèrent souvent les coûts de l’infrastructure aux acheteurs finaux.

Bureaucratie : De nombreuses agences sont impliquées dans l’approbation et l’octroi de licences pour les propositions de développement de logements, ce qui rend le processus long, coûteux et compliqué. Aucune des lois et normes relatives à la construction de bâtiments ne traite directement du développement de logements abordables de masse.

Qu’est-ce qui devrait être fait

Les promoteurs, les entrepreneurs et les autres acteurs de l’industrie du logement devraient exploiter les opportunités disponibles pour le développement de logements de masse.

Le gouvernement et les professionnels du secteur de l’environnement bâti devraient éduquer le public sur les avantages des matériaux et technologies de remplacement.

L’État devrait ouvrir plus de terrains pour des logements abordables.

Le Fonds national de développement du logement devrait envisager davantage de sources de financement, telles que le marché des capitaux.

Un cadre politique est nécessaire pour guider la conception, la taille des unités, l’emplacement et l’entretien à long terme.

Une plus grande participation du public et des consultations devraient être menées pour éviter la résistance à la relocalisation.

Washington HA Olima

Professeur de fiscalité foncière, d’économie urbaine et d’évaluation foncière, Université de Nairobi

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