L’avenir du logement soulève de sérieuses préoccupations environnementales. Le secteur de la construction est responsable de 39 % des émissions mondiales de carbone, et l’industrie du béton à elle seule est responsable de 8 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre.
Ces solutions seront particulièrement utiles en Afrique, où les besoins en construction restent considérables. La population du continent devrait passer d’environ 1,5 milliard à environ 2,4 milliards d’habitants d’ici 2050. On constate déjà un déficit de 50 millions de logements.
Le logement écologique pourrait constituer une solution. Les maisons écologiques sont construites avec moins d’énergie et d’eau, et avec des ressources naturelles, souvent recyclées. Elles sont conçues pour consommer moins d’eau et d’électricité et émettent moins de gaz à effet de serre.
En tant que chercheurs spécialisés dans le logement durable , nous avons étudié en profondeur l’évolution du logement écologique. Nous avons examiné les processus de certification des maisons écologiques et les politiques qui les soutiennent. Nous avons également analysé les obstacles au financement de ces maisons et cherché à comprendre ce qui freine la transition vers une économie verte dans l’immobilier, le bâtiment et la construction.
Nos dernières recherches visaient à cartographier le financement des projets de logements écologiques à travers le monde.
Nous avons passé en revue toutes les études mondiales sur le financement du logement écologique sur une période de 20 ans (2003-2023). Notre objectif était de mettre en lumière les principaux instruments financiers utilisés par les promoteurs immobiliers privés spécialisés dans le logement écologique et d’analyser comment ces types de financement contribuent au développement durable du secteur de la construction.
Nos recherches ont révélé que les produits de financement du logement vert doivent prendre en compte les objectifs de développement, la durabilité, les coûts, l’efficacité énergétique et hydrique, les matériaux et les risques liés au changement climatique.
Les préoccupations liées au développement durable augmentent à l’échelle mondiale. Les propriétaires et les promoteurs immobiliers ont un rôle à jouer dans l’adoption de pratiques de construction respectueuses de l’environnement. Mieux connaître le financement du logement vert permet aux acteurs du secteur de s’engager dans une démarche écoresponsable.
Les institutions de financement du développement et les banques commerciales doivent collaborer plus étroitement afin de proposer des prêts concrets pour le logement écologique. Elles doivent également veiller à ce que les promoteurs et les constructeurs individuels soient informés des avantages et des options qui s’offrent à eux en matière de construction écologique.
Le déficit de financement du développement
Les bâtiments écologiques offrent des avantages environnementaux tels que la préservation de la nature et une utilisation plus respectueuse de l’environnement des ressources. Ils réduisent également l’empreinte carbone générée par les matériaux de construction polluants comme le béton. Ils dynamisent les économies locales et les petites entreprises en favorisant l’adoption de nouvelles technologies, le développement de compétences spécialisées et l’utilisation de matériaux locaux.
Les pays africains souhaitent atténuer le changement climatique, s’y adapter, réduire le coût de l’énergie et gérer leurs ressources de plus en plus rares, comme l’eau. L’une des solutions consiste à rendre les nouveaux projets de logements plus économes en eau et en énergie. Le financement climatique représente un levier important pour financer le logement écologique.
Cependant, les outils financiers qui rendent cela possible sont limités et inaccessibles à tous. En Afrique, comme au Nigéria, en Afrique du Sud, au Kenya et au Ghana, les villes économiquement et écologiquement viables semblent hors de portée. Les maisons écologiques permettent potentiellement de réduire les factures d’électricité et d’eau à long terme. Mais leur coût initial élevé les rend inabordables pour la plupart des habitants de ces pays. Elles peuvent ainsi apparaître comme un luxe plutôt que comme une nécessité.
Les possibilités de financement pour le logement écologique sont très rares pour les promoteurs et les propriétaires. Le financement représente un obstacle majeur . L’Afrique accuse un déficit de financement de 1 400 milliards de dollars américains pour le logement abordable à l’échelle mondiale. Par conséquent, la construction de logements durables est une priorité secondaire pour de nombreux promoteurs et familles africaines souhaitant devenir propriétaires.
Le problème est aggravé par une implication limitée du secteur privé et une méconnaissance du financement du logement écologique. Pour que les bâtiments écologiques attirent des investissements privés conséquents, les gouvernements africains doivent démontrer que le logement écologique abordable est possible et rentable.
Les pays africains sont laissés pour compte
Nos recherches ont montré que les pays d’Europe et d’Asie disposent d’un large éventail d’instruments financiers pour la construction de logements écologiques, tels que des crédits, des prêts hypothécaires, des prêts et des subventions. L’engagement en faveur du logement durable est manifeste tant dans le secteur privé que public.
En revanche, dans de nombreuses économies en développement, la situation est bien différente. Notre étude a montré que l’Afrique du Sud est le seul pays du continent africain où la recherche sur le financement du logement vert a connu un essor significatif.
En Afrique du Sud, les logements écologiques ont principalement été construits dans le cadre d’une intervention sociale, financée par des dons d’organisations comme Habitat pour l’humanité Afrique du Sud .
Le gouvernement sud-africain accorde des subventions et des incitations . La Société financière internationale (la plus importante institution de financement du développement au monde) collabore également avec certaines banques et sociétés de financement immobilier commercial sud-africaines afin de proposer des solutions de financement pour les logements écologiques.
Mais l’accessibilité financière aux logements écologiques demeure un problème majeur sur le reste du continent.
Que doit-il se passer ensuite ?
Les acteurs privés et publics doivent plaider en faveur d’une réforme du secteur financier afin de promouvoir les projets de logements écologiques sur l’ensemble du continent africain.
La préservation des ressources environnementales est un enjeu d’intérêt public et privé. Cela implique la nécessité d’un langage et d’un programme communs pour les villes africaines. Nous proposons la création de conseils du bâtiment durable à travers le continent. Ces conseils permettraient une collaboration internationale, le partage de connaissances et garantiraient à tous les pays africains l’accès aux mêmes informations sur les pratiques, l’expertise et les matériaux en matière de logement durable.
Les organismes de certification des bâtiments écologiques doivent adopter et normaliser les approches locales en matière de durabilité environnementale. Cela devrait accroître l’intérêt financier pour les marchés africains du logement écologique.
Chioma Okoro
Professeur et chef de département par intérim : Département de finance et de gestion des investissements, Université de Johannesburg
