Les villes africaines figurent parmi celles qui connaissent la croissance la plus rapide au monde, ce qui engendre une demande croissante de logements urbains. Les politiques de logement promues par des organisations internationales telles que la Banque mondiale depuis les années 1980 ont stimulé les marchés immobiliers afin de répondre à cette demande. De ce fait, de nombreuses grandes villes africaines se transforment grâce aux investissements dans l’immobilier urbain. Cependant, beaucoup d’entre elles sont également confrontées à une pénurie de logements abordables pour les ménages à faibles revenus.
À Accra, la capitale du Ghana, on estime par exemple le déficit à 300 000 logements. Et ce, malgré un boom de la construction dans le centre-ville. Plus de 120 hectares de terres appartenant à l’État ont été privatisés et réaménagés depuis les années 1990.
L’explication réside dans le décalage entre les coûts du marché du logement formel et les revenus du secteur informel. À Accra , on estime que 74 % de la population active travaille dans l’économie informelle. Les travailleurs du secteur informel ont généralement des revenus très faibles et instables et n’ont pas accès au crédit immobilier. La plupart des habitants de la ville sont exclus du marché du logement formel : 58 % vivent dans des logements informels, et 65 % des ménages occupent une seule pièce.
Mes recherches sur la rénovation urbaine à Accra montrent que les politiques visant à stimuler la spéculation immobilière par la vente de terrains appartenant à l’État n’ont pas permis de créer des logements abordables. Au contraire, la recherche du profit par les promoteurs et l’utilisation des terrains comme source de clientélisme ont engendré une surabondance de logements de luxe sous-occupés.
Réaménagement urbain à Accra
Avant les années 1980, les entreprises publiques et les auto-constructeurs du secteur informel dominaient la production de logements à Accra. Après l’adoption par le Ghana de politiques d’ajustement structurel néolibérales dans les années 1980, le gouvernement a privilégié une approche de marché en matière de logement. Il a privatisé le logement social et redéfini le rôle de l’État comme celui de facilitateur de l’investissement privé, notamment par le biais d’incitations telles que des allégements fiscaux pour les promoteurs immobiliers.
Ce changement de politique a accru le rôle des promoteurs immobiliers commerciaux dans la production de logements. Les lotissements fermés de banlieue ont proliféré à Accra. Cependant, l’expansion du secteur immobilier a été freinée par des conflits fonciers. Le régime foncier coutumier, où la terre est une propriété collective contrôlée par les chefs traditionnels et les chefs de famille, est très répandu au Ghana. Les litiges sont fréquents et ont dissuadé les investissements immobiliers.
La solution semblait résider dans la mise à disposition de terrains appartenant à l’État pour le développement privé. Depuis les années 1990, des centaines d’hectares de terrains domaniaux situés dans les quartiers centraux d’Airport Residential, de Cantonments et de Ridge ont été attribués à des promoteurs. Ces terrains, auparavant occupés par des bungalows datant de l’époque coloniale sur de vastes parcelles, étaient considérés comme sous-exploités par les urbanistes. La solution proposée consistait à confier au secteur privé la réhabilitation de ces parcelles afin d’accroître la densité de construction et l’offre de logements.
Conformément à la politique officielle, les parcelles devaient faire l’objet d’une publicité ouverte et être attribuées par appel d’offres concurrentiel afin de garantir un bon rapport qualité-prix pour le public. En réalité, cependant, on a assisté à une véritable accaparement des terres. La procédure d’appel d’offres public a été bafouée et des parcelles de grande valeur ont été attribuées à des personnes influentes, proches du gouvernement, à des prix inférieurs à ceux du marché. En raison de la forte concurrence électorale entre les partis politiques au Ghana, les gouvernements utilisent souvent les ressources pour s’assurer un soutien politique à court terme plutôt que pour un développement durable. L’accaparement des terres démontre que, dans ce contexte, les terres domaniales constituent une importante source de clientélisme.
La privatisation des terrains appartenant à l’État a eu l’effet escompté : un véritable boom de la construction dans le centre d’Accra. Les bungalows ont été démolis et remplacés par des lotissements fermés de maisons de ville et des immeubles d’appartements de luxe. Mais elle a aussi aggravé les inégalités en matière de logement dans la ville. Ces nouveaux biens immobiliers sont généralement commercialisés à partir de 80 000 dollars américains et sont bien trop chers pour la majorité des Ghanéens. Les personnes fortunées achètent souvent ces propriétés à titre d’investissement locatif et les louent aux employés de multinationales.
Les promoteurs immobiliers affirment que le coût élevé de la construction les incite à se concentrer sur le segment haut de gamme du marché, là où les profits sont les plus importants. De ce fait, ils se disputent tous le même petit segment de marché. Il en résulte une surproduction de logements de luxe, dont de nombreux biens restent inoccupés.
Malgré cela, l’immobilier continue d’attirer les capitaux. Il offre la possibilité de spéculer sur la hausse des prix du foncier. De plus, les opportunités d’investissement alternatives sont rares dans les secteurs productifs comme l’industrie manufacturière. Par ailleurs, comme le reconnaissent de plus en plus les pouvoirs publics et l’industrie , l’immobilier de luxe joue un rôle central dans le blanchiment d’argent illicite.
Le défi du logement abordable
Quelles sont les solutions envisageables au problème des logements vacants dans une ville qui a besoin de 300 000 unités ? Les pouvoirs publics, la société civile et les organisations internationales ont expérimenté des initiatives participatives où les groupes communautaires jouent un rôle moteur dans l’amélioration des conditions de logement dans les quartiers informels d’Accra. Mais il est difficile de généraliser ce modèle (même si les efforts déployés actuellement à Nairobi sont encourageants).
Dans le secteur immobilier formel, un discours se dessine : le manque de logements abordables dans les villes africaines représente un vaste marché inexploité. Les gouvernements ont encouragé ce changement de perspective en lançant des partenariats public-privé pour construire des projets de logements abordables à grande échelle sur des terrains relativement bon marché dans des zones périurbaines comme Ningo-Prampram, dans le Grand Accra.
Nombre de ces projets privilégient l’accession à la propriété subventionnée plutôt que les logements sociaux. De ce fait, ils risquent d’être inaccessibles aux ménages à faibles revenus. Pour les populations urbaines pauvres, l’économie informelle restera donc probablement la norme dans un avenir prévisible.
Tom Gillespie
Chercheur Hallsworth, Université de Manchester
