Éthiopie : une des politiques de logement les plus ambitieuses d’Afrique

La pénurie de logements décents dans les villes est un problème mondial, particulièrement préoccupant dans les pays en développement qui connaissent une urbanisation rapide. L’ONU estime que plus d’un milliard de personnes vivent dans des bidonvilles ou des quartiers informels, dont 80 % en Afrique et en Asie. À l’échelle mondiale, trois milliards de personnes auront besoin d’un logement décent et abordable d’ici 2030.

Les gouvernements, notamment dans les pays en développement, réagissent en lançant des programmes de logements sociaux, financés par des fonds publics ou réalisés en partenariat avec des promoteurs privés. Les projets de logements sociaux mis en œuvre en Europe après la Seconde Guerre mondiale ont été imités dans de nombreux pays d’Afrique, d’Amérique latine et d’Asie.

En Éthiopie, l’organisation d’aide allemande GIZ a défendu avec succès ce modèle au début des années 2000 et a fourni un soutien technique pour sa mise en œuvre pilote.

En conséquence, l’Éthiopie a mis en œuvre l’un des plus vastes programmes de logement d’Afrique subsaharienne. Dans le cadre du Programme intégré de développement du logement , lancé en 2006, environ un demi-million de logements ont été construits et attribués à des particuliers à travers le pays . On estime à deux millions le nombre de personnes qui y ont emménagé. Près d’un million d’autres se sont inscrites pour obtenir un logement dans la seule capitale, Addis-Abeba. Le gouvernement subventionne fortement ce programme, ce qui permet de réduire le prix des logements.

En 2021 et 2022, j’ai effectué six mois de recherche de terrain dans le cadre de ma thèse de doctorat , portant sur le quotidien des bénéficiaires du programme. J’ai notamment étudié le tissu social des résidents relogés dans les nouveaux quartiers construits grâce à ce programme de logement dans la sous-ville de Lemi-Kura, en périphérie d’Addis-Abeba.

Ce travail de terrain s’inscrit dans le cadre de mon projet de doctorat, qui examine l’évolution et la continuité des relations entre voisins à mesure que leurs espaces de vie à Addis-Abeba passent de maisons de plain-pied à des immeubles en copropriété.

Sur la base de ces recherches, j’ai identifié certains des problèmes auxquels est confronté le programme de logement.

Tout d’abord, ce programme engendre des communautés fragiles et fragmentées. La plupart des logements sont situés en périphérie des villes, où se concentrent les emplois, ce qui signifie que les habitants consacrent plus de temps et d’argent aux trajets domicile-travail et moins de temps aux interactions et aux relations avec leurs voisins. Le système de loterie utilisé pour l’attribution des logements a également contribué à la désorganisation des réseaux sociaux.

Deuxièmement, le nombre de copropriétés construites est insuffisant. Bien qu’environ un demi-million d’unités aient été construites à l’échelle nationale, cela reste insignifiant compte tenu des estimations gouvernementales faisant état d’un besoin de 5,5 millions de logements d’ici 2030.

Troisièmement, en raison de difficultés de gouvernance et de financement, le programme n’a tenu qu’une infime partie de ses promesses. Le gouvernement a suspendu les nouvelles inscriptions. Plusieurs centaines de milliers de personnes figurent déjà sur la liste d’attente, issues des sessions d’inscription précédentes. Certaines y sont inscrites depuis 17 ans.

Quatrièmement, la hausse des prix des logements, due à l’ augmentation du coût des matériaux et à la corruption, les rend inabordables pour les résidents à revenus faibles et moyens auxquels ils sont destinés. D’autres ont dénoncé la mauvaise qualité des habitations, craignant que ces copropriétés ne se transforment en bidonvilles .

Comment fonctionne le programme

Le Programme intégré de développement du logement encourage l’accession à la propriété individuelle. Il construit des immeubles d’habitation standardisés, allant du studio au T4. Ces logements sont moins chers, mais plus petits que les unités similaires construites par des promoteurs privés. Les responsables gouvernementaux que j’ai interrogés ont indiqué que le programme avait permis la construction de 63 nouveaux quartiers rien qu’à Addis-Abeba . Ces quartiers sont composés d’immeubles d’environ cinq étages.

Pour être éligibles au programme , les personnes ne doivent pas être déjà propriétaires et doivent appartenir à la catégorie des revenus faibles ou moyens, bien qu’aucune limite de revenus ne soit imposée . Une fois inscrites, elles doivent verser un acompte de 10 %, 20 % ou 40 % du prix du logement (selon la catégorie choisie).

Le reste du financement est assuré par un prêt hypothécaire de la Banque commerciale d’Éthiopie, banque publique, les logements servant de garantie. Le gouvernement subventionne le programme en fournissant les terrains et en prenant en charge les coûts d’administration et de développement des infrastructures, telles que les routes, les réseaux d’eau, d’électricité et d’assainissement.

Les logements sont attribués par tirage au sort. Les personnes ayant versé l’acompte sont inscrites dans un système numérique qui désigne les gagnants. Si ce système repose sur le principe d’équité, les allégations de corruption et de manipulation sont fréquentes. En juillet 2022, par exemple, les autorités d’Addis-Abeba ont annulé le tirage au sort de 25 000 logements et inculpé les responsables pour corruption.

Ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas

Mes recherches ont montré que les gens apprécient la qualité des nouveaux logements, car beaucoup vivaient auparavant dans des conditions de promiscuité extrême, proches des bidonvilles. Ils n’avaient pas d’installations privatives. Désormais, ils disposent d’une salle de bain, d’une cuisine et de l’eau courante dans leurs maisons. Ils bénéficient d’une plus grande intimité.

Cependant, les longs trajets domicile-travail, l’exclusion des locataires de la direction des comités de quartier et les ressources financières et politiques limitées des comités locaux ont réduit les possibilités d’activités favorisant la cohésion sociale. De plus, l’attribution des logements par tirage au sort a désorganisé les réseaux sociaux des résidents, et beaucoup se sentent seuls et isolés.

Ces observations ne sont pas propres aux quartiers périphériques d’Addis-Abeba. Une étude menée dans un immeuble en copropriété de la ville, construit dans le cadre du programme de logement social, a révélé que seulement 7 % des résidents se sentaient en sécurité dans leur quartier, contre 95 % qui se sentaient en sécurité dans leurs anciens quartiers. De plus, 97 % des résidents de cet immeuble faisaient confiance à leurs voisins de leur ancien quartier, contre seulement 34 % dans leur quartier actuel.

Mes recherches précédentes à Gondar , une petite ville du nord de l’Éthiopie, ont mis en évidence des tendances similaires. Les résidents des immeubles en copropriété disposaient d’un capital social inférieur à celui des résidents des autres quartiers.

Ces résultats indiquent que le programme de logements en copropriété en Éthiopie engendre un nouveau problème : des communautés fragiles et fragmentées. Les programmes de logements sociaux standardisés ont perdu de leur popularité en Occident après qu’il a été constaté qu’ils accentuaient les inégalités et l’exclusion sociale .

Que faut-il faire ?

Les projets de logements sociaux sont essentiels pour résoudre la crise du logement dans les pays du Sud. Cependant, ils doivent s’inscrire dans un processus d’urbanisme sain et socialement inclusif.

Dans le cas de l’Éthiopie, cela signifierait :

• réaménager les bidonvilles sans répartir aléatoirement les résidents actuels par le biais d’un système de loterie

• offrir la possibilité de reloger les membres de la communauté dans les quartiers de leur choix – ou envisager un relogement collectif afin que les personnes puissent déménager tout en conservant le soutien de leurs voisins.

• permettre aux résidents de décider des questions de voisinage par le biais de comités locaux dûment élus et habilités.

• promouvoir les possibilités d’emploi dans et autour des quartiers de logements sociaux.

Hone Mandefro

Candidat au doctorat et chercheur public, Université Concordia